Inhoud

• Stappen
• Tips
• Waarschuwingen

Vastgoedbeleggers vertrouwen op een verscheidenheid aan soorten informatie bij het onderhandelen over onroerend goed om inkomsten te genereren - het gemak van de huidige locatie van het onroerend goed en / of eventuele veranderingen in de buurt zijn bijvoorbeeld twee gemeenschappelijke factoren. Een cruciaal stuk informatie dat beleggers helpt bij het nemen van hun beslissing, wordt de kapitalisatieratio genoemd. Het kapitalisatietarief (uitgedrukt als de verhouding tussen de nettowinst van het onroerend goed en de aankoopprijs) stelt beleggers in staat om eigendommen te vergelijken door het rendement op de investering in het onroerend goed te beoordelen. Zie stap 1 hieronder om de kapitalisatiegraad van uw huis te berekenen!

Stappen

Deel 1 van 2: Berekening van het kapitalisatietarief

1. 

   
   
   Bereken het bruto jaarrendement op de vastgoedbeleggingen. De bruto-inkomsten uit een deel van de vastgoedbeleggingen komen voornamelijk uit huur. Met andere woorden, wanneer een vastgoedbelegger een huis koopt, verdient hij of zij meestal geld vooral door het aan huurders te verhuren. Dit is echter niet de enige mogelijke bron van inkomsten - er kunnen ook diverse inkomsten uit het onroerend goed worden opgebouwd in de vorm van een commerciële vestiging of het verlenen van diensten, enz.
   • Laten we bijvoorbeeld zeggen dat we net een huis hebben gekocht en van plan zijn om R $ 750 / maand aan huurders te verhuren. Bij dit tempo kunnen we verwachten 750 × 12 = R $ 9.000 per jaar bruto-inkomen uit vermogen te verdienen.

2. 

   
   
   Trek de bedrijfskosten in verband met het onroerend goed af van het bruto-inkomen. Elk stuk eigendom wordt geleverd met bedrijfskosten. Deze zijn doorgaans in de vorm van onderhoud, verzekeringen, belastingen en vastgoedbeheer. Gebruik nauwkeurige schattingen voor deze cijfers en trek ze af van de bruto-inkomsten die u hierboven hebt gevonden. Dit resulteert in het netto inkomen van de woning.
   • Laten we bijvoorbeeld zeggen dat we, nadat we ons gehuurde onroerend goed hebben geëvalueerd, denken dat we kunnen verwachten R $ 900 te betalen voor het beheer van het onroerend goed, R $ 450 aan onderhoud, R $ 710 aan belastingen en R $ 650 aan verzekeringen per jaar voor ons eigendom. 9.000 - 900-450-710-650 = R $ 6290 is het netto inkomen uit ons vermogen.
   • Merk op dat het kapitalisatietarief niet meetelt voor de bedrijfskosten van het onroerend goed - inclusief aankoopkosten van onroerend goed, hypotheekbetalingen, vergoedingen, enz. Aangezien deze items de positie van de investeerder bij de kredietverstrekker weerspiegelen en van aard zijn, hebben ze een negatief effect op de neutrale vergelijking die het kapitalisatietarief beoogt te leveren.

3. 

   
   
   Deel de nettowinst door de aankoopprijs van het onroerend goed. Het kapitalisatietarief is de relatie tussen de nettowinst van het onroerend goed en de oorspronkelijke prijs of kapitaalkosten. Het kapitalisatietarief wordt uitgedrukt in een percentage.
   • Laten we zeggen dat we ons eigendom hebben gekocht voor R $ 40.000. Gezien deze informatie hebben we nu alles wat we moeten weten om onze kapitalisatiegraad te vinden. Zie hieronder:
     • R $ 9000 (bruto inkomen)
     • -R $ 900 (vastgoedbeheer)
     • -R $ 450 (onderhoud)
     • -R $ 710 (belasting)
     • -R $ 650 (verzekering)
     • = $ 6290 (nettowinst) / $ 40000 (aankoopprijs) = 0,157 = kapitalisatiegraad van 15,7%

Deel 2 van 2: Hoofdlettergebruik verstandig gebruiken

1. 

   Gebruik kapitalisatiepercentages om snel vergelijkbare investeringsmogelijkheden te vergelijken. Het kapitalisatietarief vertegenwoordigt in feite het geschatte procentuele rendement dat een belegger zou kunnen behalen bij een contante aankoop van het onroerend goed. Daarom is de kapitalisatiegraad een goede statistiek om te gebruiken bij het vergelijken van een potentiële acquisitie met andere investeringsmogelijkheden van vergelijkbare aard. Kapitalisatietarieven maken snelle vergelijkingen mogelijk van het verdienpotentieel van vastgoedbeleggingen en kunnen u helpen uw lijst met opties te verkleinen.
   • Stel dat we denken aan het kopen van twee woningen in dezelfde buurt. De ene heeft een kapitalisatiegraad van 8%, de andere een kapitalisatiegraad van 13%. Deze eerste vergelijking is in het voordeel van de tweede eigenschap - het zal naar verwachting meer geld opleveren voor elke Real die u eraan uitgeeft.

2. 

   Gebruik het kapitalisatietarief niet als de enige factor bij het bepalen van de gezondheid van de investering. Hoewel kapitalisatietarieven de mogelijkheid bieden om snel en gemakkelijk vergelijkingen te maken tussen twee of meer eigendommen, zijn ze verre van de enige factoren waarmee u rekening moet houden. Een investering in onroerend goed kan behoorlijk gecompliceerd zijn - ogenschijnlijk eenvoudige investeringen kunnen onderhevig zijn aan marktkrachten en onvoorziene gebeurtenissen, die buiten het bereik van een eenvoudige berekening van het kapitalisatietarief vallen. U zult op zijn minst ook rekening willen houden met de potentiële groei van het inkomen van uw onroerend goed, evenals met de waarschijnlijke variaties in de waarde van het onroerend goed zelf.
   • Laten we bijvoorbeeld zeggen dat we een onroerend goed kopen voor RR $ 1.000.000 en verwachten daar R $ 100.000 per jaar van te verdienen - dit geeft ons een kapitalisatiepercentage van 10%. Als de lokale markt verandert en de waarde van het onroerend goed stijgt tot R $ 1.500.000, hebben we plotseling een minder winstgevende kapitalisatiegraad van 6,66%. In dit geval kan het verstandig zijn om het onroerend goed te verkopen en de winst te gebruiken om nog een investering te doen.

3. 

   Gebruik het kapitalisatietarief om het inkomensniveau van de vastgoedbelegging te rechtvaardigen. Als u het capitatietarief kent voor eigendommen in het gebied van uw vastgoedbelegging, kunt u deze informatie gebruiken om te bepalen hoeveel nettowinst uw eigendom moet genereren voor de "waardevolle" investering. Om dit te doen, vermenigvuldigt u eenvoudig de onroerendgoedprijs met het tarief van vergelijkbare eigendommen in het gebied om uw "aanbevolen" netto-inkomen te vinden. Merk op dat dit in wezen bestaat uit het oplossen van de vergelijking (netto inkomen / prijs) = kapitalisatietarief voor "netto inkomen".
   • Als we bijvoorbeeld een woning kopen voor R $ 400.000 in een gebied waar vergelijkbare eigendommen een kapitalisatiegraad van ongeveer 8% hebben, kunnen we ons "aanbevolen" inkomensniveau vinden door 400.000 × 08 = R $ 32.000​Dit vertegenwoordigt het bedrag van de nettowinst dat het onroerend goed per jaar zou moeten genereren om een ​​kapitalisatietarief van 8% te verkrijgen; dus stellen we het huurbedrag dienovereenkomstig in.

Tips

• Controleer altijd de inkomsten die uit de woning zouden moeten komen, en indien mogelijk ook de uitgaven. Een voorwaarde verbonden aan een aanbod om het onroerend goed te kopen, moet inspectie van de huurovereenkomsten omvatten, om de rol van de verhuur te verifiëren. Onkosten kunnen worden geverifieerd door contact op te nemen met externe leveranciers.
• Bij het overwegen van de waarde van een onroerend goed, kijken taxateurs naar vergelijkbare verkopen, de vervangingswaarde van het onroerend goed en het geschatte inkomen voor het onroerend goed. De inkomstenbenadering houdt rekening met het vereiste rendement op eigen vermogen en schulden.

Waarschuwingen

• De kapitalisatievoet weerspiegelt geen toekomstig risico. De belegger kan niet afhankelijk zijn van het kapitalisatietarief om aan te nemen dat het onroerend goed zijn huidige inkomen zal ondersteunen. Onroerend goed en daarmee verbonden huurprijzen kunnen in waarde dalen of stijgen. Uitgaven kunnen gelijktijdig stijgen. De kapitalisatievoet biedt geen voorspelling over toekomstige risico's.